济南注册公司以土地使用权出资评估作价的具体流程

企业以土地使用权出资评估作价的具体流程如下：

一、前期准备

确认土地使用权的合法性：

若土地为国有土地，需确保其来源合法，比如是通过出让等合法方式取得，且不存在抵押、查封等权利限制。如果是划拨土地，需先向市、县人民政府土地管理部门申请办理土地使用权出让手续，将其转化为出让土地后才能用于出资。

对于集体土地，城市规划区内的集体所有的土地应当先依法征为国有土地;农村和城市郊区的集体所有的土地应当经县级人民政府登记注册，核发证明，确认所有权，然后再按规定办理相关手续变为国有土地使用权后才能作为出资。

确定评估目的和范围：明确此次土地使用权评估是用于企业出资，确定待评估土地的具体范围、四至界限、面积等信息。

收集相关资料：收集土地使用权证、土地出让合同(若有)、规划许可证(若涉及规划限制)、土地宗地图、土地利用现状资料、周边类似土地交易案例等文件和信息。

二、选择评估机构

依据相关法律法规和行业规定，选择具有土地评估资质的专业评估机构。可以通过公开招标、邀请招标、竞争性谈判等方式确定评估机构，综合考虑评估机构的资质等级、信誉、经验、评估费用等因素。

三、委托评估

企业与选定的评估机构签订土地使用权评估委托合同，明确双方的权利和义务，包括评估目的、范围、基准日、评估报告的交付时间、评估费用等事项。

四、实地勘察与调查

评估机构派出专业的评估人员前往土地现场进行实地勘察，了解土地的实际状况，包括地形地貌、土地平整度、基础设施状况(如道路、水电、通讯等)、周边环境(如商业配套、交通条件、环境质量等)等。

同时，评估人员还会对当地的土地市场进行调查，收集与待评估土地类似的土地交易案例、土地市场行情、土地政策等信息，为后续的评估工作提供依据。

五、评估计算

选择评估方法：根据土地的具体情况和市场条件，选择合适的评估方法，如市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法等。

市场比较法是将待评估土地与近期市场上已成交的类似土地进行比较，对交易案例的价格进行修正后得到待评估土地的价值。

收益还原法是基于土地未来的预期收益来确定其当前价值，需预测土地未来的收益情况，并确定合适的还原利率。

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和土地增值收益来确定土地价值。

剩余法是在预计开发完成后的房地产价值的基础上，扣除预计的正常开发成本、销售费用、税金等，倒推出土地价值，主要适用于待开发土地的评估

进行评估计算：依据选定的评估方法和收集到的资料，对土地使用权的价值进行计算和分析，得出初步的评估结果。

六、撰写评估报告

评估机构根据评估结果撰写土地使用权评估报告，报告内容通常包括评估目的、评估对象和范围、评估基准日、评估方法、评估过程、评估结果、特别事项说明、评估报告的有效期等9.

评估报告需由评估机构的法定代表人签字，并加盖评估机构的公章。

七、审核与确认

企业收到评估报告后，对报告的内容进行审核，确认评估结果的合理性和准确性。如果企业对评估结果有异议，可以与评估机构进行沟通，要求评估机构进行解释或重新评估。

若涉及国有资产，还需按照相关规定报国有资产监督管理部门或其授权的机构进行核准或备案。

八、后续使用

企业将经过确认的土地使用权评估结果作为出资的依据，确定股东在公司中的股权比例等事项。同时，将评估报告作为公司的重要文件进行存档，以备后续审计、税务检查等使用。

需要注意的是，不同地区的土地管理政策和评估要求可能会有所差异，企业在进行土地使用权出资评估作价时，应严格遵守当地的法律法规和相关规定。