济南注册公司土地使用权出资的作价方式

一、市场比较法作价

定义：市场比较法是通过将拟出资的土地使用权与近期在市场上已经成交的类似土地的交易价格进行比较，来确定其价值。这些类似土地的交易情况应具有可比性，包括土地用途、地理位置、土地面积、土地形状、使用年限等因素。

操作过程：首先，需要收集一定数量(通常至少 3 个)的可比实例，即近期在同一供需圈内、相同或相似用途的土地交易案例。例如，对于一块位于城市商业中心区的拟出资土地，要寻找其他在该商业中心区或类似繁华程度区域的商业用地交易案例。然后，对这些可比实例与拟出资土地进行比较和修正。修正因素包括交易日期(考虑市场价格的波动)、土地面积差异、土地形状是否规则、交通便利程度、周边配套设施等。最后，根据修正后的可比实例价格，综合确定拟出资土地的价值。

适用范围：这种方法适用于土地市场比较活跃，有较多可比交易案例的地区和土地类型，如城市中心的商业用地、住宅用地等。

二、收益还原法作价

定义：收益还原法是基于土地未来的预期收益来确定其现在的价值。它假设土地使用者在占有土地期间，土地会持续地产生收益，将这些未来收益按照一定的还原利率折现到当前，从而得到土地的价值。

操作过程：首先，要预测土地未来每年的纯收益。这需要考虑土地的用途、租金水平或经营收益情况等因素。例如，对于一块用于出租的工业用地，要预估未来每年的租金收入，同时扣除土地使用过程中的相关费用，如土地维护费用、税金等，得到纯收益。然后，确定一个合适的还原利率。还原利率的大小与土地的风险程度、市场利率水平等因素有关。最后，根据公式(土地价值 = 土地纯收益 / 还原利率)计算土地的价值。

适用范围：适用于有收益或潜在收益的土地，如出租型的商业用地、工业用地、写字楼用地等，尤其在评估土地的投资价值时比较常用。

三、成本逼近法作价

定义：成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和土地增值收益来确定土地价值的方法。它主要考虑土地取得成本、土地开发成本等因素。

操作过程：首先，计算土地取得成本，包括征地补偿费用(如果是通过征收方式取得土地)、土地出让金等。然后，计算土地开发成本，如土地的平整费用、基础设施建设费用(通水、通电、通路等)。接着，考虑开发土地的合理利润，一般按照一定的利润率(根据当地房地产开发行业平均利润率等因素确定)计算。最后，加上土地增值收益，这是由于土地的稀缺性和社会经济发展等因素导致的土地价值增加部分。将这些部分相加，得到土地的价值。

适用范围：适用于新开发土地，或者土地市场交易不活跃、缺乏可比实例，难以采用市场比较法和收益还原法的情况，如一些偏远地区的工业用地或待开发的土地。

四、剩余法作价

定义：剩余法也叫假设开发法，是在预计开发完成后的房地产价值的基础上，扣除预计的正常开发成本、销售费用、税金等，倒推出土地价值的方法。

操作过程：首先，预测开发完成后的房地产市场价值，这需要考虑房地产的类型(住宅、商业、工业等)、市场需求、价格趋势等因素。例如，对于一块计划开发为住宅小区的土地，要预估未来小区建成后的销售总价。然后，估算开发过程中的成本，包括建筑安装成本、基础设施建设成本、管理费用、销售费用、财务费用等。接着，计算开发过程中需要缴纳的税金。最后，用开发完成后的房地产价值减去开发成本和税金，得到土地价值。

适用范围：主要适用于待开发土地的价值评估，如房地产开发项目中的土地使用权评估。